О некоторых проблемах жилищных отношений

Валерий Фадеев и Наталья БизукЗначительная часть обращений в наше служение «Юристы-евангелисты» связана с темой жилищных отношений. Мы стараемся, учитывая направление нашего служения, давать рекомендации, основанные на христианских ценностях, советуем обратившимся к нам людям решать вопросы путем взаимного прощения, соглашений и христианской любви, по возможности избегая конфликтов, обращений в милицию и суды. Мы исходим из того, что на основе библейских ценностей, при их правильном использовании и обращении к Господу, может быть положительно разрешена любая, даже самая, казалось бы, безнадежная проблема.

Несмотря на небольшой срок существования нашего служения, уже есть позитивные примеры. В частности, обратившиеся к нам супруги намеревались расторгнуть брак, но сохранили его, не разрушили семью, не нанесли серьезных моральных травм, прежде всего, своим детям.
К сожалению, не всегда удается решить проблему указанными методами, и тогда мы вынуждены давать рекомендации, основываясь на нормах действующего законодательства Беларуси.

Одна из острых тем – утрата права на жилье. В связи с тем, что 2 марта 2013 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс Республики Беларусь (ЖК РБ), жилищные отношения в этой части значительно изменились. В настоящем материале мы постараемся кратко рассказать о том, как регулирует эти отношения новый ЖК.

1. В соответствии с п.5 ст. 57 ЖК, «В случае выезда на место жительства в другое жилое помещение члены семьи нанимателя жилого помещения утрачивают права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, и могут быть признаны в судебном порядке утратившими право владения и пользования жилым помещением».
В данном случае следует обратить внимание на три обстоятельства: во-первых, речь идет о нанимателях (не о собственниках) жилых помещений; во-вторых, имеется в виду выезд на место жительства в другое жилое помещение, что должно быть подтверждено; и, конечно же, не имеется в виду временное отсутствие по каким-то причинам; в-третьих, факт утраты права владения и пользования жилым помещением должен быть установлен только судом.
Согласно ст.58 ЖК «Временно отсутствующие (в том числе выбывшие по месту пребывания в другое жилое помещение) наниматель жилого помещения и члены, бывшие члены его семьи сохраняют все права и несут обязанности в соответствии с договором найма жилого помещения».

2. В соответствии с п.3 ст.61 ЖК:
«Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований настоящего Кодекса, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.
Если члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним, не допускали нарушений, предусмотренных частью первой настоящего пункта, один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия других проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя».
Здесь следует обратить внимание на то, что, даже если сам наниматель (например, глава семьи, отец) допускает указанные нарушения, а другие члены семьи этого не делали, они вправе требовать признания их нанимателями вместо «нарушителя». Представляется, что эта норма является императивной, то есть членам семьи, требующим признания их нанимателями (нанимателем) при указанных обстоятельствах, не может быть в этом отказано. 

3. Новеллой также является и ст. ЖК РБ 62, согласно которой при переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новым собственником принимается решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения.
В случае принятия новым собственником жилого помещения решения о расторжении договора найма жилого помещения он предупреждает в письменной форме о принятом решении нанимателя жилого помещения за один месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении указанного срока наниматель жилого помещения, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
В данном случае право решать, сохранять ли договор найма с прежним нанимателем или расторгать, принадлежит новому собственнику. При этом он не должен доказывать причины такого решения, то есть переход права собственности сам по себе является основанием расторжения договора найма. 
Правда, указанные требования не распространяются на служебные жилые помещения, а также на жилые помещения, переход права собственности на которые осуществлен в составе предприятия как имущественного комплекса. При этом статус таких жилых помещений сохраняется.

4. Глава 13 ЖК РБ посвящена выселению граждан из жилых помещений. По общему правилу (ст. 84 ЖК), гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляются другие жилые помещения, за исключением случаев, предусмотренных ЖК и иными законодательными актами.
Вместе с тем, согласно ст. 85 ЖК, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц:
– граждане, самоуправно занявшие жилое помещение;
– гражданин, которому предоставлено право владения и пользования жилым помещением в качестве опекуна (попечителя), приемного родителя, родителя-воспитателя детского дома семейного типа, в случае его отказа освободить это жилое помещение по прекращении опеки (попечительства);
– совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилое помещение, наниматель жилого помещения, проживающие совместно с ним члены, бывшие члены его семьи, совершеннолетние члены, бывшие члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков, проживающие совместно с ним, или другие проживающие совместно с этими собственником, нанимателем жилого помещения или гражданином, являющимся членом организации застройщиков, граждане, которые в течение года три и более раза привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения требований настоящего Кодекса, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения. Здесь необходимо обратить внимание на то, что не может быть выселен сам собственник, а для выселения других лиц необходимо наличие следующих факторов одновременно: привлечение в течение года не менее трех раз к административной ответственности; предупреждение собственником о возможности такого выселения; привлечение к административной ответственности за аналогичные нарушения в течение года после предупреждения; 
– члены, бывшие члены семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, заключившие письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением, в соответствии с условиями которого они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения;
– наниматель (поднаниматель) жилого помещения, члены, бывшие члены его семьи – в случае прекращения либо расторжения договора найма (поднайма) жилого помещения;
– граждане в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законодательными актами.

5. Особо следует обратить внимание на ст. 86 ЖК РБ, согласно которой производится выселение граждан, уклоняющихся от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением. Выселяются в судебном порядке лица, имеющие без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением с предоставлением им другого жилого помещения, по общей площади менее занимаемого жилого помещения и (или) уступающего ему по своим потребительским качествам, с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и срока его действия, в том числе за пределами данного населенного пункта, либо эти лица могут быть подвергнуты в судебном порядке принудительному обмену занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, по общей площади менее занимаемого, в котором по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда проживают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из даты их принятия на такой учет. При этом выселение нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и членов его семьи, проживающих совместно с ним, допускается в случае, если задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением не погашена в полном объеме.
Выселение нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и членов его семьи, проживающих совместно с ним, допускается только с согласия органа опеки и попечительства, если в жилом помещении государственного жилищного фонда проживают или имеют право на проживание несовершеннолетние, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или это жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.

6. Согласно ст.87 ЖК, сегодня допускается выселение граждан из жилых помещений, находящихся в залоге у банка. После прекращения права собственности на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, гражданин, утративший право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Эта норма является новой для нашего законодательства, поэтому тем, кто строит (покупает) жилье с использованием банковских кредитов, следует обратить на это внимание, поскольку раньше в этих случаях выселить граждан-владельцев таких жилых помещений было невозможно.

7. Особое внимание необходимо обратить на то, что в соответствии со ст.95 ЖК РБ допускается выселение по требованию собственника жилого помещения членов, бывших членов его семьи, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением. При этом такое выселение допускается по основаниям, предусмотренным абзацем четвертым п.1 ст.85 ЖК РБ (абзац пятый п.4 настоящего материала).
Кроме того:
Бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
На это правило следует обратить особое внимание, поскольку именно такие случаи в большинстве своем встречаются при обращении к нам за консультацией. В связи с этим мы рекомендуем для защиты прав использовать указанные формы: Брачные договоры и соглашения о порядке пользования жилым помещением. Это избавит вас в последующем от излишних проблем. 

Совершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению по требованию собственника в другое жилое помещение, принадлежащее им либо собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
Члены, бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации, а также члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, которое построено с государственной поддержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого входили эти члены, бывшие члены семьи, не подлежат выселению из жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных абзацем четвертым пункта 1 статьи 85 настоящего Кодекса.
При проведении капитального ремонта или реконструкции жилого помещения члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и проживающие совместно с ним, по требованию собственника жилого помещения на период проведения капитального ремонта или реконструкции этого жилого помещения подлежат выселению в другое жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
На выселение по требованию собственника жилого помещения в другое жилое помещение совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением, проживающих совместно с ним и не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение, с их несовершеннолетними детьми, признанными находящимися в социально опасном положении либо признанными нуждающимися в государственной защите, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

В данном материале мы прокомментировали лишь основные случаи утраты права на жилые помещения (выселения). В ЖК РБ имеются также и другие случаи, которые необходимо иметь в виду:
– выселение из жилого помещения в связи со сносом жилого дома либо в связи с переводом жилого помещения в нежилое;
– выселение из жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии или грозящего обвалом, а также в связи с введением военного либо чрезвычайного положения;
– выселение из жилого помещения на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома;
– выселение из жилого помещения социального пользования;
– выселение из служебного жилого помещения государственного жилищного фонда;
– выселение из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии;
– выселение из специальных жилых помещений. Выселение обязанных лиц.

Валерий Фадеев,
Наталия Бизук,
лидеры служения «Юристы-евангелисты»

Вверх
1992 - 2017 © Церковь "Новая жизнь", Минск, Беларусь. Любое копирование материалов сайта разрешено только при условии публикации активной ссылки на первоисточник.